לכל הסכם תמ"א יש תנאים מתלים – בדקו אותם היטב

התקיימותם של התנאים המתלים ושלילת התממשותם של התנאים המפסיקים מהווים את קו פרשת המים ביחס לתוקפו המחייב של ההסכם. אולם, עולה השאלה – מה קורה עם ההסכם עד להתקיימותם של התנאים, אילו התחייבויות נותרות בתוקף, כיצד ניתן לאכוף אותן והכי חשוב – כיצד ניתן לשפר את מעמדם של בעלי הדירות בתקופה זו של חוסר ודאות.

ואכן, הסיבה להטמעתם והחלתם של התנאים המתלים בהסכם התמ"א נובעת מחוסר ודאות. בעת החתימה על הסכם התמ"א הצדדים חוששים מלהתחייב באופן בלתי הדיר (שלא ניתן לחזור ממנו) להתחייבויות שקיומן מותנה באישורו של צד שלישי.

שיקולי היזם:

כך למשל, היזם מעוניין לסייג את התחייבותו לביצוע הפרויקט רק אם הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר לו מספר יחידות דיור מינימאלי. מנגד, בעלי הדירות מעוניינים לקבוע רף מסוים שהחל ממנו היזם מחויב לבצע את הפרויקט (וגם לסייג את היקף הניצול של זכויות הבנייה על ידי היזם – ראו מאמר שנכתב בנושא).

שיקולי בעלי הדירות:

כמו כן, גם בעלי הדירות לא מעוניינים להתחייב לביצוע הפרויקט ללא סייג ותנאים, ועל כן הם קובעים כי באם תחול סטייה בתמורות שאושרו להם או שלא יסופקו להם הערבויות שעליהן סוכם – ההסכם יבוטל.

אי לכך, עד להתקיימותם של התנאים המתלים חל הצורך לקבוע בהסכם סדרה של פעולות שיבוצעו על פי הסדר שנקבע – כאשר ניהול נכון של שלב המשא ומתן, קביעת תנאים הגיוניים ובחינה מדוקדקת של הוראות ההסכם עשויה לצמצם לאין ערוך את ביטולו של הפרויקט בשל אי התקיימותם של התנאים.

​

מטרת התנאים המתלים וקביעת נוסח מאוזן:

מטרתם של התנאים המתלים הינה להביא לביטולו של ההסכם מדעיקרו מבלי שתחול סנקציה על מי מהצדדים בשל כך. הסכמה זו משרתת את רצונם של שני הצדדים לפעול בסביבה חוזית שמאופיינת בהעדר אחריות כל עוד הפעולות בוצעו בתום לב ובהתאם להוראות הסכם התמ"א.

יחד עם זאת, לא פעם אנו נתקלים בהסכמים לא מאוזנים אשר משחררים את היזם מכל אחריות, התחייבות וסנקציה, בעוד שעל בעלי הדירות חלות התחייבויות כתוצאה מביטול ההסכם. התחייבויות שלכאורה נראות הוגנות וסבירות, אך הן אינן כאלו.

עם ביטול ההסכם בשל התקיימותם של תנאים מתלים יש לקבוע שכל צד משוחרר מהתחייבויותיו ושבעלי הדירות רשאים להתקשר עם כל יזם אחר ללא כל מגבלה או סייג. אין לעגן התחייבויות שמקנות ליזם זכות סירוב ראשונה, יכולת לדרוש החזר כספי (למעט השבה אפשרית של פוגעת מבעלי הדירות) וכו', וזאת למעט מקרים בהם נעשה שימוש בתכניות שהוגשו על ידו.